インデックス投資と不動産投資の意外な相性

インデックス投資を始めて12年以上になります。

インデックス投資は長期の資産形成だけが目的と思っていたのですが、昨年から不動産投資を始めて、不動産投資との意外な相性の良さを知りました。

融資が出にくくなっている不動産

不動産投資は、相続目的の人など一部の現金を持っている人を除き、基本的には融資を使いレバレッジを利かせて運用できるところにメリットがあります。

特に近年の低金利下、そのメリットも大きくなっておりましたが、数年前から不動産業者と銀行の不正が相次ぎ、過熱しすぎた不動産業界に対して金融庁からの指導が入り融資が受けにくくなっています。

少し前までは、現金をほとんど投下しなくても、定職に就いているサラリーマンであればその与信だけで物件を取得することができましたが、2，3年前くらいから頭金の投下に加え、年収よりも保有金融資産が重視される様になっているようです。

物件探しの中で不動産業者や銀行の方と話したときに伺った話では、年収で1000万円を超える人、2000万円くらいの年収を得てる人は意外といるそうですが、保有金融資産となると2000万円もっている人はほとんどいないそうです。

金融機関にもよりますが、大体5000万円くらいの金融資産があれば、有利に働くようです。そして年収よりも保有金融資産が重視される様になってきており、ゆえに年収があっても不動産が買えない（買い進められない）というケースが出てきているようです。

インデックス投資の金融資産が融資を受けるときに役立ちました

私は昨年融資を受け、かなり好条件で融資を出してもらうことができました。

勝手な偏見で金融資産は現金も部分しか見てもらえないと思っていたのですが、株式・投資信託といった流動性資産もまとめて金融資産として計上してくれ、物件の評価が良かったこともありますが、この保有金融資産が評価されたということも大きかったようです。

まさか不動産融資においてインデックス投資などで積み上げた金融資産が役立つとは思っていませんでした。

ハードアセットから初めてペーパーアセットにシフトしていくのが定石ですが、、、

一般的にはまずはハードアセットで初めて、レバレッジを利かせながら資産形成を行い、ある程度の資産規模になったらペーパーアセットに少しづつ移し資産運用をするのが良いと言われています。

インデックス投資などのペーパーアセットは投下資金が重要ですので、まずは不動産でというのは理にかなったこととは思いますが、今の融資の出ない状況下、まずはインデックス投資で着実に金融資産を積み上げ、ある程度積み上がったらそれを保有金融資産として不動産にシフトさせていくという考え方も今の市況ではありだと思います。