2019年の8月から不動産投資に着手しました。10月半ば現在、いまだに買い付けには至っておりませんが、いろいろなことがありました。一度整理しておこうと思います。
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最初の物件はシノケンの新築アパート
10冊ほどの本を週末に読み漁ったのち、今度は業者の話を聞いてみようと思いました。
まず最初にあたってみたのが、シノケンです。
以前、シノケンの株を持っていたこともあり、利益率の高さから、会社は儲かるけどオーナーは儲からないスキームであることはわかっていたのですが、新築アパート投資の大手ということで、とりあえず話を聞いてみることにしました。ネットで問い合わせるとすぐに返事が来て、さっそくその週末に私の家のそばのファミレスで2時間ほどの打ち合わせをしました。
打ち合わせの内容は、会社の紹介と物件の紹介でした。特徴としては、オーナーの手を煩わせず、安定した収益を提供するということに重きを置いています。
- 物件は首都圏、もしくは主要地方都市の駅徒歩10分以内の好立地
- 建物は高仕様で、デザインにも力を入れている。
- それにより、客付けをしやすくし、空室のリスクを減らす。
- 空室時の修繕費の対策としては、全オーナーから家賃の一部を拠出させ積み立てておくことで、退去時の修繕時にはオーナーの出費はほとんどない。
- また、好立地・高仕様なので出口戦略も描きやすい。
- さらに、実績豊富で提携ローンにより長期・低金利ので融資を受けることが可能
といったところです。
これだけ聞くとすごくよく見えるのですが、やはり物件の値段が高く管理費もそれなりにかかるため、提携ローンを使ってもほとんどキャッシュフローが出ません。
首都圏の物件だと好立地物件で1.2億円くらい。23区の外れで1億円弱なのですが、いずれも年間キャッシュフローは新築時でも50万円くらいです。家賃設定はかなり厳しめと言ってはいるものの、これだとほとんどキャッシュフローが得られません。
ただ、キャッシュフローをそれほど求めておらず、分散投資の意味で不動産を取得されるのでしたら、シノケンの物件は好立地で土地根がそれなりにあり、提携ローンで低金利での融資が受けられますので残債の減りが早く、資産性の高い物件だと売却益は期待できるかもしれません。
ただ、シノケンの利益率を見ればわかるようにかなり業者側に利益が乗った価格設定になっており基本的にオーナーがしっかり利益を上げるのは難しいと思いました。
その後はたまに電話がかかってきますが、しつこい営業はありません。
次に投資物件専門業者
楽街に登録すると業者からメールが来るようになります。ちょうどある物件の営業と一緒に資産運用のアドバイスをしますという案内があったので、それに乗っかってみました。業者は準首都圏のローカルな業者です。（注意）最近釣り物件でセミナーに誘導し客先を抱え込むという戦略が業者で流行ってます。話を聞いても決して焦って深入りしないように。
私を担当してくださった方は言い方で、正直にお送りしたのは釣り物件ですとおっしゃいました。代わりに事前調査をもとにいくつか物件を調べて下さっており、さらに当日の追加面談を元に実際の物件の案内と収支のシュミレーションもしてくださいました。
セミナー勧誘に近い営業スタイルではあったのですが、売り込みもひどくなく裏事情な正直に話してくれるので、まぁあたりでは何せよ、はずれではなかったかなと思います。
また、買わなくていいのでとりあえずイメージをつかんでみてください、ということで築浅、築古などいろいろなタイプの物件を見せてくださいました。ローンの話とかかなり詳しく教えてくださり、今のこの話がベースになっています。
3つ目はファミリーエージェント（大々的にセミナーをやって囲い込んでる業者）
3つ目は、ファミリーエージェント言う業者で銀座のオフィスで毎週セミナーをやって、そのあと参加者1人1人い営業を付け物件の売り込みをするというスタイルをとっている業者のセミナーに参加してみました。
セミナーの内容は融資事情についてだったのですが、ありきたりの内容で特に目新しい話はありませんでした。その後の営業の方との面談は、買え買え感がすごく、その後もかなり営業がすごいのでちょっと嫌気がしています。
また、ここはメルマガでも物件情報を送ってくるのですが、売り込み感がすごく、市場で売れ残っている物件もいかに良く見せるかに注力して書かれた感がすごいです。ただ、ここのよさとしては、自社で多くの顧客を抱えているようで自社物件（非公開）がそれなりにあり、中にはいいものもありそうだという点です。
今では、営業トークに騙されないように物件情報だけ入手するという使い方に徹しています。
他にも、リッチロードなどが似たような戦略をとっており、こちらもメルマガの確認にとどめています。
最後に身内
身内で不動産仲介業をやってる人がいます。てっきり自宅向けの販売をやってると思ってたのですが、最近は投資用物件にシフトしているということで話を聞いてみることにしました。
営業の裏事情を知ってるだけに頼りになりますね。今は、まずここで意見を聞いてから検討をスタートするようになりました。
基本的には、物件を見つけたら彼のアドバイスを聞いてみるようにしています。
現在、実際に検討していた（る）物件
①首都圏人気路線徒歩10分単身者向けアパート
敷地の問題があるのですが、人気路線で徒歩圏、かつ耐用年数もあるということで買い付けを検討しています。
敷地の問題が未解決で売買成立には至っておりませんが、価格交渉は終了し、ローンも長期のフルローンで組めることが確定しているので敷地問題の解消待ちです。
ただ、成立には至らなそうな感じです。
②相続関係で買い付け依頼の来た東京23区内の物件
親族の相続関係で路線価程度で買わないかと話がきた物件です。立地も申し分なくかなりチャンスかなと思ったのですが、いろいろ面倒な条件が付いており、もめたくないのと融資も面倒で時間がかかりそうだったので手を引くことにしました。
③首都圏で最寄り駅からバス圏のRCファミリー物件
駅から距離があるのですが、土地勘がある場所だったのと路線価がそれなりにあり、かつRCで耐用年数が残っており、また修繕直後ということで面白いかなと思って検討していた物件です。
地元の地銀も融資を頑張ってくれるということだったのですが、利回りが若干低くキャッシュフローが弱く、オーナーも値引き交渉に応じてまで売るつもりはないとのことでしたので、購入は見送りました。
④首都圏で最寄駅から徒歩圏のRCファイリー物件
先の③と似たような物件ですが、やや広めの物件で、かつ駅徒歩圏なので、価格も高めに設定されています。
利回りもよかったのでかなり前向きに購入を検討しているのですが、路線価がなぜかいまいちで、かつ道路付が若干悪いため銀行評価が出ず、かなりの初期費用が必要になります。
ここはしばらく様子を見て値段が下がれば買ってもいいかなと思っています。
以上がこれまでの経緯です。いずれにしましても物件価格は下落基調にあり、融資は厳しくなっている状況です。
両者のバランスを見ながら、いい物件があれば買うくらいのスタンスで行きたいと思います。
また、いずれにせよ今後はより多くのキャッシュが要求されるようになりますので、並行してキャッシュは蓄えていこうと思います。
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