【2021年の運用方針】不動産

2021年になりましたので、各投資先の状況と運用方針について確認しておこうと思っています。

  1. インデックス投資
  2. 日本株個別銘柄投資
  3. FX
  4. 不動産

ここでは、「4.不動産」についてまとめます。

不動産については、以前から興味はあったものの、地主や事業で成功した人など、一部の方に限定して取り組めるもので自分には無縁のものと思っていました。

しかしながら、私くらいの属性・金融資産でも十分にチャンスがあるということと、ある程度の金融資産になってくると一部で実物資産を組み入れた方が良いというアドバイスを受けたことをきっかけに、2019年8月より不動産投資の勉強に着手しました。

当然すんなり取得とはいきませんでしたが、勉強しながら地道に物件を探し続け、ようやく1年後の2020年7月にようやく一棟目を取得に至りました。

約半年経過した現在、大きなトラブルはなく満室稼働が続いております。
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2020年収支に関して

物件は約5000万円くらいの一棟物件で、いわゆる小ぶりのRC物件です(5000万円は私にとってはぜんぜん小ぶりでないのですが、一般にはそうらしいです)。

初期費用として、よく言われているように物件価格の約7%くらいかかりました。また頭金として15%程度支払いましたので、約1200万くらいの初期費用を投じたことになります。

また、満室時のキャッシュフローとしましては

  • 家賃収入:約40万円
  • ローン返済:約16万円
  • 管理費:約3万円

となっており、満室時のCFは約20万/月となっております。何もしなくても初期投下資金の20%が年間家賃として入り、かつ残債も並行して減っていきますので、これは不動産投資のすごさだと感じます(実際は税金も考えないといけません。)。

物件取得に当たっては、当初、最寄りの横浜銀行さんに相談し、担当の方が色々頑張ってくださって1.1%-1.2%での融資が引けそうだったのですが、本部審査の段階で初心者なので耐用年数内という判断が下り、融資が出ませんでした。

従いまして、まずはスタートを切れたということを評価したいと思っています。

また、コロナの影響で都心部のワンルームは苦戦しているという話を聞きますが、幸い私の物件は狭目のファミリータイプだからか、退去はなく契約切れの方も無事更新してくださいました。

2021年の目標

    築古にも融資が出た少し前までは、耐用年数越えの土地値の物件を個人で取得して、減価償却を使って節税し、耐用年数が切れかつ売却時の税率の下がる5年後を目途に売却というスキームが使えました。

    しかし、最近築古物件への融資の出にくくなっており、出口でのリスクが高いと考えております。築古物件への融資においては、どうしても金利が高くなり、ゆえに残債の減りが遅いというデメリットがあります。耐用年数の切れた5年後以降、売れないとデッドクロス+残債が減らないという状になり、一気に苦しくなることが予想されます。したがって、よほどいい物件が出ない限りは基本的に見送りでと思っています。

    他方、最近ではそこそこ積算があり、RCや鉄骨造で耐用年数の残っている物件がチラホラ出る様になっています。そういった物件ですと、地銀で1.5%前後、信金・スルガ銀行などで2%前後といった比較的低金利での融資が期待できます。こういった物件は、残債も減っていきますので、マーケットを見て売却も考えられますし、長期で保有することもできますので、まずがこれをできれば法人で取得して長く保有するというのを当面の戦略にしたいと思っています。

    ただし、頭金が20%くらい求められることもありますので、キャッシュが必要になります。

    まとめ

    不動産投資のスタートを切れたということで最低限の目標は達成されました。

    融資が厳しくなった現在も、最低限の年収があり、かつインデックス投資などで積み上げた金融資産もありますので、物件価格の動向を見ながら、今後も少しづつ物件を増やしていきたいと思っています。

    私の同じような属性・金融資産の方にはチャンスが来ているのかもしれません。

     

    また、最後に、不動産を検討されている方から質問を頂くことがあるので、私が感じていることを列挙しておきます。

    よく言われていることですが、今は融資が出にくくなっていると思います。

    • 個人の属性として最低でも700万円くらいの年収が必要。かつては500万くらいでも出たそうですが、今は700万円くらいに引き上げている金融機関が多いです。
    • 金融資産も多いに越したことはありませんが、年収と同じかそれ以上に重視されるようです。5000万あれば問題なし。少なくとも初期費用+頭金くらいはとおっしゃってる銀行の方もいました。
    • 加えて、オーバーローンやフルローンは出にくくなっており、頭金として10%-20%程度のキャッシュが求められるのが普通になってきています。初期費用を考えますと、物件価格の20%くらいのキャッシュが必要になります。

    つまり、今は属性+金融資産+キャッシュがないと不動産取得は難しく、それらすべてを満足するサラリーマンの方は少ないのではないでしょうか。

    少し前のサラリーマンでも容易に参入できた状況からは変わってきているということを実際に融資の打診をしてみて感じました。

    それによって、物件価格が下落するのか、持っている人による寡占化が進むのかはわかりませんが、需要が減れば価格は落ち着くのは間違いないと思います。

    従いまして焦って物件を取得しようとせず、勉強しながら、属性アップと金融資産の蓄積を進めるのが良いと思います。

    また、不動産の良さの判断において、どうしてもCFに目が行きがちですが、家賃というキャッシュフロー(インカムゲイン)と並行してローン返済により残債が減ることによるキャピタルゲインも不動産の魅力と思います。

    私の場合も月16万くらい返済しておりますが、1.6%の金利で融資を受けておりますので、うち10万くらいが元本の返済となります。つまり1年で120万円、5年もたてば600万くらい元本がへることとなり、そのころには路線価くらいの残債になってきます。

    そうなるとよほどのことがない限り売却損ということにはならないと思います。そうなってくるとキャッシュフリーがマイナスにならない限り持ち続けて頃合いを見て売却するという戦略が取れるのではないかと思います。

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