不動産投資は興味がありながらも、時間や資金の制約もあり手が出せておりませんでした。しかしながら、市場はさておき、現在の自分の置かれている状況からはそろそろ投資を検討すべきと思い始めており、8月より本格的に不動産に取り組み始めています。
他方、不動産市場は、数年前までは融資を獲得する難易度が低く、
当然、買う人が増えれば、不動産価格は上昇してきました。
しかしながら、その一方でいろいろな問題が明るみに出て、
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金融庁の指導による、融資への影響は、次の通りです。
- 頭金の増加。フルローンは出なくなっており、物件価格の2、3割の頭金が要求されるようになっている。
- 必要年収の増加。かつては年収500万以下でも融資を受けられることがあったようですが、今では1000万等、それなりの年収が求められるようになってている。
したがって、キャッシュがありかつ年収のある人にしか融資が出なくなっており、融資の門戸はかなり狭められてきている状況です。
身内に不動産業をやっている人も融資が付かなくて全然物件がぶれないとぼやいていました。
融資条件が厳しくなり、不動産価格の下落が見込まれる中、不動産を取得するのはリスクが高いのではないかという考えもあるかと思います。
しかしながら、金利は依然低く、銀行も融資を出したがっている状況には違いありませんので、どん底にまで市場が冷え込んでいくことは考えにくいと思っています。
むしろ、市場は本来あるべき姿に是正され、これからは正しい不動産市場での運用ができるのではないかと思っています。
また、幸いこれまでの運用で、キャッシュフローによりそれなりのキャッシュがあることと、世間一般で目安とされている年収も確保できていることから、私にとっては引き続き不動産投資を開始するチャンスにあると考えております。
ただし、不動産市場は大きく動いており下落基調にありますので、焦って一度に購入せず、少しづつ中規模の物件を狙っていこうと思っています。
作戦としては次の条件で狙っていこうと思います。
- 好立地は必須条件とする
- 築浅でキャッシュフローがでてる物件
- 築古でほぼ土地値の物件
いずれにしても最初はキャッシュフロー重視でキャッシュを蓄え、買い増し時の頭金に回せるようにしようと思っています。
また、野立太陽光発電も検討していたのですが、太陽光物件はどうしても田舎の土地を買うため、債務超過になりやすく、バランスシートが傷みやすく、資産の拡大が頭打ちすると思いましたのでやめました。
物件を探し始めて2か月が経過し、4物件程買っても良いかなと思われる物件がありましたが、いろいろあって買い付けには至っておりません。
引き続き、根気よく探していきます。買い付けに至らなかった理由は後日記事にします。
また、不動産は、事業性が高く、融資、税金など考慮すべき項目が多く、初心者が物件の良しあしを検討するためのシュミレーションを行うのは容易ではありません。
しかしながら、以下のサイトが非常に便利で私も活用させてもらってます。
将来の売却時までのシュミレーションが簡単にできます。
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