1棟目の不動産を取得して1年が経過しました。
私自身もそうだったのですが、不動産投資というとすごく儲かりそうなイメージを持つ人が多いと思いますが、実際はどうなのでしょうか。
1年間の収支と感じたことを振り返ってみたいと思います。
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購入した物件の情報
- 都内の小ぶりのRCで、おおよそ5000万円
- 年間家賃は約480万円（利回り：約9,5%）
- 初期費用（買付手数料、登記費用、火災保険など）は約400万円
1年間の収支
【収入】
・家賃収入、約480万円
・更新料、約20万円
【支出】
・ローン返済：約200万/年
・管理手数料：約24万円
・更新手数料：約10万円
・固定資産税：約40万円
初期費用を除く年間収支は、約226万円となっております。
ここから年度ごとに給与所得と合算して税金が発生するので、150万円/年くらいが実際の手残りとなります。
初期投下資金として1100万円投下しましたので、投資資金に対する年間利回りは約20%(税引き後：15%)となります。
ただ、これは満室で推移したためで、実際には、空室損や、リフォームなどで家賃の20%くらい見ておくべきと言われますので、そうなると年間収支が120万くらい。税引き後で100万程度が現実的なラインになってくると思います。
また、残債も1年で120万程減っていますので、これも手残りではありませんが、考慮すべきことと思います。
1年運用して思ったこと
- 満室だとやることはなく、キャッシュフローも当然想定以上に出る。手間はかかるが、小ぶりなもので棟数を増やして分散して安定運用のつなげていきたい。
- 家賃収入だけでなく、残債も手残りと同じくらい減って行くところに不動産投資のメリットがあるので、できるだけ低金利で借りる様にすべき。静岡銀行やトラストなど金利の高いところで借りてしまうとほとんど残債が減らないため、基本的には避ける。
- 物件を安く買うことは重要ではあるが、時間をかけることで家賃喪失の影響も大きく、ある程度妥協してスピード重視で購入することも大事。逆にいうと多少失敗しても時間をかければ徐々に立ち直れるのが不動産。
上記を鑑みて、今後も規模はあまり上げず、2%まで位の金利で借りられる物件を中心に探していこうと思います。
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