不動産投資においては、他の投資と比べて参加者が少なく、特に地主さんでない参加者となると尚のこと少なく、世に出回っている情報や認識に誤解が多い様に感じることがあります。
自分自身の経験などを踏まえ、不動産投資をはじめるときに陥りやすい勘違いを5点まとめてみました。
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不動産仲介業者はプロで自分に合った物件を紹介してくれる。
不動産仲介業者は不動産投資のプロで信用できいい物件を紹介してくれてと思っている人がいますが、不動産仲介業者の多くは不動産売買のプロであっても不動産投資のプロではないことが大半です。
自分で物件を保有し運用されている方は少数派ですし、営業時に下さる運営シュミレーションも何も分からずに作っており、間違いがあることも多いです。
仲介業者は、売買が成立さえすれば物件価格に対するパーセンテージで手数料が入るので、如何にして客先に買えるだけの不動産を買わせるかというのが彼らの目的になってしまっています。運営に関しては素人の人も多いですし、皆が皆とは言いませんが、売るために詐欺まがいのことをやっている業者も多数存在します。
したがって、仲介業者のいうことを鵜呑みにしていると、確実に失敗します。
高属性給与所得者は上客で良い物件が紹介してもらえる。
不動産を買うときは多くの方が融資を使うことになると思います。
銀行が融資額を決めるときは、①物件の採算性、②購入者の属性、の2つの要素で決まります。
良い物件であれば、基本的に①だけで融資を受けやすく多くの人にとって買いやすく、買い手を選びません。
他方、採算がイマイチな物件は融資を受けにくく、①だけでは融資が下りないため、②を組み合わせて融資を受けることになります。物件の収支はイマイチでも足りない分は個人の給与所得で補ってもらうという考えです。
つまり、不動産業者にとっては高属性の客というのは悪い物件でも融資を引けて買えてしまう上客、言い換えれば、格好のカモなのです。
なので、高属性の方が、あなたなので融資が出ます、と営業された場合は、採算性の悪い物件を勧められていると考えた方が良いと思います。
不動産は不労所得である。
不動産は不労所得と言われていますが、確かに四六時中何かをしていないというわけではありません。
ただ、管理会社任せになりすぎると利益を持っていかれますし、入退去があればリフォームをしたり、募集条件を決めたりもしなければいけません。
また、個人にせよ法人いせよ不動産を取得すれば収支にかかわらず確定申告も必要です。
不動産投資は、買った後も管理・税務と色々勉強を続けなければなりません。
ローンを完済すればあとは悠々自適である。
新築ワンルームマンションの営業（私は絶対にすすめません）でよくありますが、ローン返済期間中は収支はトントン、もしくはマイナスですがローンが終われば、家賃がそのまま手取りになるため老後も安泰です、という営業文句があります。
最近は不動産投資でも長期ローンが組めますので新築であれば35年とかもざらです。ただ、残債のなくなった築35年のマンションがどれくらいの利益を生むのでしょうか？
それくらいの築年数になれば修繕もそれなりにかかりますし家賃も下落しているでしょう。
不動産投資は、長期が基本ではありますが、ローンを組んで購入し、家賃でキャッシュフローを得ながら残債を減らしていき、減価償却や市況を見ながら、売却により資産の入れ替えを行い資産を拡大させていくものです。
基本的にローン完済まで保有し続けることはあまりないと思いますし、そもそもキャッシュフローがマイナスの物件は持つべきではありません。
総資産〇億円の物件を持ってます。
総資産〇億円の物件を持っています。年間〇千万円の家賃を受け取っていますと聞くとすごいなぁと思いませんか？
不動産投資において、ローン返済、管理費、税金、修繕費など多くの出費が発生します。
一般に年間手残りは物件価格の2%出ればOKと言われています。つまり1億円の物件を持っていても、色々差し引かれたのちのれ残りは200万程度にしかなりません。
1000万円の手残りとなれば5億円分くらいの物件がないと達成できません。
よく、総資産や年間家賃収入を開示している人がいますが、実際の手残りはそれほど多くないというのが不動産投資の実情です。
まとめ
不動産投資は、他の業界と比べると、詐欺まがいなことが横行しているなど、ちょっと特殊な業界です。
特に仲介業者は深刻（全員とは言いませんが）で、基本的には言われたことを鵜呑みにせず、自身で調べて考えることが重要です。
また、知っていただきたいこととして
- 高属性の初心者は不動産仲介業者にとってカモである。
- 不動産は不労所得ではあるが、ある程度の労力・勉強は必要。
- ローンは使うけれども、キャッシュフローを得ながら関西を待たず売却し入れ替えを行うのが前提と考えるべき。キャッシュフローの出ない物件はダメ。
- 不動産投資の手残りは物件価格の2%/年取れる程度
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