保有物件で初めての修繕を行うことになりました。

昨年7月に1棟目を購入し、もうすぐ1年半になります。

運よくずっと満室が続いており、今年は4部屋で更新してもらえたので本当にありがたい限りです。

さて、私が買った物件は都内にしては珍しく、土地面積がそこそこあり積算の出るRC物件です。また、耐用年数もまだ15年ほど残っているので、減価償却を使っての節税は期待できず、むしろ2年目から収支がプラスとなり支払いが発生してしまいます。

本来ならこういう物件は法人で買うべき物件だったのでしょうが、物件購入時は買うことに集中しすぎてそこまで気が回りませんでした。

そんな経緯もあり、2年目から帳簿の上では250万以上の利益がでそうなので、購入時よりずっと指摘されていた駐輪場の鋼製屋根からの錆汁をきれいにすべく、今年の内に駐輪場、並びにその下のコンクリート壁の塗装工事を行うことにしました。

修繕箇所

コンクリートの塀があるのですがその一部を使うような構造で鋼製の屋根がついています。その屋根の塗装がさびて下のコンクリート壁に錆汁が生じてしまっています。

今ならこんな構造にはしないのかもしれませんが、建築された当時はこういう構造が主流だったのかもしれません。

鋼製部の塗り直し、コンクリート壁の高圧洗浄と塗り直しというのが主な工事内容ですが、鉄とコンクリートの取り合い部の塗装が難しく、上部からできる範囲でシールするなどの対応お必要になります。

また、屋根折版の下面に何故かボロボロになった保温材が付いているのですが、これは除去してもらうことにしました。

見積依頼

管理会社の見積もりは非常に高額になると聞いていたので、管理会社の見積もりに加えて、地場のネットで口コミの良かった2社、それからフランチャイズの塗装業者の計4か所から見積もりを取りました。

見積り依頼はある週の月曜の朝に各社ホームページからメールで一斉に実施し、以下対応の早かった順に評価を纏めます

見積り結果

① フランチャイズ系の会社

最も返信が早かったのはフランチャイズ系の塗装会社です。メールで問合せ後30分ほどで本部の担当者から電話があり、さらにその1時間後くらいに担当者から電話がありました。

そしてその日のうちに現場で立ち会って見積もりを行いました。

立ち合い時には、技術的な話はほとんどなく、あっさりと終了しました。他社との比較のため、1式で片付けず、内訳を出すようにお願いしていたにもかかわらず、一式で価格を出してきました。

当初25万円位の見積もりをだしてきたのですが、他の会社の見積もり条件とコストを聞いてきたので伝えた所、同じ内容でやらせてほしいという回答でした。

値段は良いのですが、見積もりも1式で片付けており、かつ技術的な確認・提案などが全くなく、お金の話ばかりという印象でした。

本業の経験から、こういう会社はあまり品質面での信用ができないと判断しお断りしました。

② 地場の業者その1

2社目は地場の塗装業者です。ここは月曜日が休みだったので、メールをした日に返事は来ませんでしたが、翌日朝に返事がきました。

そして現地での見積り日程を調整し、翌水曜日に現地で立ち合いで見積もりを行いました。

この業者は、錆が再発しやすい箇所とそれに対してできる対応、塗装の種類ごとのコスパ（コスト耐用年数）など、技術的にも色々アドバイスしてくれました。

また、提示した価格に対して値引きしない方針だが、塗装範囲に関しても一斗缶で出来る範囲ならサービスすると言ってくれており、鉄部に関しては屋根だけでなく、わきの配管部や、錆が発生しているゴミ箱の塗装も同じ塗料でやってもらえることになりました。コストはここが一番安く、14万円ほどでした。

また、リフォーム全般を請け負ってる会社で、配管のつまり一つでも電話をくれればすぐにサポートすると言ってくれており、何かあったときに色々頼めそうだなという印象を受けました。

理会社以外に小回りの利く会社とつながりが欲しいと思っていたので、ちょうどその目的に合いそうなと思いました。

③ 地場の業者その2

問合せ時に担当者がちょうど工事に入ってしまったタイミングで動ける人がおらず、翌週の金曜日にようやく立ち合いでの見積もりができました。結局担当者以外の人が来て、しかも待ち合わせ時間に遅れてくるなど印象はかなり悪かったです。ネットでの口コミは良い買ったので実は一番期待してたのですが、私があった担当者の方の対応はイマイチで、値段も20万くらいであまり安くなかったので、お断りしました。

④ 管理会社
一番見積もりが出てくるのが遅く、細かいところまで見積もり条件が入っているのですが、全ての単価が他と比べて高く、そこにさらに諸経費として利益が乗っけられています。今回の見積金額は60万円と最も高額でした。

以上が見積もり所の印象と価格なのですが、結局②の地場の業者にお願いすることにしました。本来なら相見積もりを取った場合に一番安い業者は避けるというのが定石としてありますが、今回は担当者が良かったことと、今回の塗装部は構造や安全にかかわるような場所でもなく、やっても1年くらいでまた少しづつ錆が出てしまうそうなので、今後も付き合えそうな安い業者にお願いすることにしました。

また、相見積もりを取って感じたメリット・デメリットは次の通りです。

【メリット】