不動産投資をしているというとすごくお金持ちのイメージを持つ人が大半だと思いますが、区分ワンルームであれば年収300-400万くらいから、1棟物件でも、年収700万円くらいあれば購入できてしまいます。もちろん初期費用などある程度のキャッシュも必要ですが。
そんな私も昨年7月に都内都市部に5000万円くらいの築30年のRC1棟物件を取得し、不動産投資デビューをしました。
一般に不動産投資の年間手残りは物件価格の2%程度と言われていますが、実際にどれくらいのキャッシュフローが得られているのか、私の2020年の実績を公開したいと思います。
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条件
純資産の増加、税金対策など考慮すべきことは多数ありますが、ここでは単純に毎月の実際のお金の出入りに着目してまとめたいと思います。
- 初期費用に含まれる項目、仲介手数料・火災保険料・不動産取得税・登記費用などは含めない。
- 原価償却費は含めない
- 毎年の固定資産税は考慮するが、家賃収入にかかる所得税は考慮しない。
2020年7月から12月までの収支
| Jul-20 | Aug-20 | Sep-20 | Oct-20 | Nov-20 | Dec-20 | 合計 (2020-07 〜 2020-12) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 家賃 | 531,677 | 402,000 | 402,000 | 402,000 | 402,000 | 402,000 | 2,541,677 |
| 更新料 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 61,000 | 61,000 |
| 電柱設置費 | 1,040 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1,040 |
| 光熱費（電気・水道・通信） | 0 | -374 | -2,862 | -2,326 | -5,000 | -4,980 | -15,542 |
| 修繕費 | 0 | -24,200 | 0 | 0 | 0 | 0 | -24,200 |
| 消耗品（会計ソフト・掃除用具など） | 0 | -15,444 | 0 | 0 | 0 | 0 | -15,444 |
| 管理費 | -27,933 | -29,414 | -29,414 | -29,414 | -29,414 | -27,340 | -172,929 |
| ローン返済 | -179,970 | -159,236 | -159,236 | -159,236 | -159,236 | -159,236 | -976,150 |
| 手数料（更新手数料) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -33,550 | -33,550 |
| 固定資産税 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 合計 | 324,814 | 173,332 | 210,488 | 211,024 | 208,350 | 237,894 | 1,365,902 |
- 家賃
毎月の家賃ですが、7月入金分は8月分と7月の日割り家賃が入金されているので、少し多くなっています。
- 更新料
借主が更新してくれた場合は、1か月分の家賃が更新料として支払われます。
- 電柱設置費
敷地内にNTTの電柱があり、毎年1000円程度の支払いが受けられます。
- 光熱費
共用部で必要になる光熱費です。
- 修繕費
修繕が発生した時に発生します。8月には水回りでトラブルが発生し、出費が発生しています。
- 管理費
管理会社に支払う管理費です。家賃の55を管理会社に払い、8-000円くらいを清掃業者に支払っています。
- ローン返済
毎月のローン返済額です。
- 手数料（更新手数料）
更新時には管理会社に手数料として更新料の50%を支払うことになっています。
- 固定資産税
毎年支払う固定資産税です。
まとめ
2020年は満室で稼働し大きなトラブルもなかったため、月間キャッシュフローは20万を超える水準で推移しています。年間にして250万円くらいのキャッシュフローを生む計算になります。
しかしながら、年間固定資産税として約40万かかります。さらに、空室損・突発的な修繕費として家賃の10-15%くらいを見込んでおくのが一般的です。
250 – 40 – 72(家賃の15%) = 138万円
さらに所得税が課税されますので、キャッシュフローは100万円くらいと想定されます。
そうなると一般に言われている、物件価格の2%程度になります。
ただし、ここでは触れｔｅませんが、ローン返済により毎月10万円くらい残債が減っていきます。
これは将来的な売却時のキャピタルゲインとして期待できますので、実際にはそれとの組み合わせで考えなければいけません。
ただし、株式などと違って不動産は頻繁に売買する物ではありませんので、キャッシュフローは重視すべきと思います。
少なくとも毎月のキャッシュフローがマイナスになるような新築ワンルームマンションなどは絶対に買うべきではないと思います。
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