不動産投資を始めようと思ってから1年が経ちました。
今回は購入までの経緯をまとめておこうと思います。
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物件選び（区分・戸建て・1棟）
不動産投資をするにあたって、主に大きく3つの対象が考えられます。
- 区分マンション
- 戸建て
- 一棟アパート
まず、区分マンションは積算という考え方がなく、初期費用が抑えられ、融資も比較的出やすいことから、どちらかというと金融資産や年収の少ないけれども不動産投資にチャレンジしたい人向きの商品と思います。
最初にやるにはいいかとも思ったのですが、積算という概念がないため拡大に向かないということが決め手となり対象が除外しました。
次に戸建てについては、築古の戸建てを買ってそれを担保にしてトラストから融資を受けて築古のアパートに展開していくという方法があることを知り、それも検討していたのですが、トラストの高金利で物件を買ってしまうと残債が減らずリスクが高いと思いました。
またこの手法も年収や金融資産に制限のある人向けの戦略で、自分の目指すところとは少し違うと判断しやめました。
おそらく、年収が700万ほどあり、1000万ほど不動産にさける資金があれば、今の融資情勢でも上記のような戦略を取らずとも、一棟アパートからチャレンジできると思います。
新築・築浅・築古
1棟物に狙いを定めてからは日々投資物件を扱うサイトとの睨めっこです。
一棟目を買うとなると今度は次のどれを狙っていくのかを決めないといけません。
- 新築（建売）
- 新築（土地先行型）
- 築浅（耐用年数が残っている）
- 築古（耐用年数切れ）
まず、建売の新築は、かなり人気化しており利回りは低く、また利回り算出ベースの家賃も新築プレミアム（相場の+10 – 20%）で設定されております。また、積算も出ないことから長期で持ち続けると拡大できないという事態になります。従いまして、家賃が下落する前に売り抜けるというのが一つの戦略になってくると思います。しかしながら、都内の建売だと新築時で利回り7%程度ですので、ちょっとしんどいかなと思ってやめました。
次に、土地先行型の新築アパートを検討しました。これは仲介業者は土地の仲介と建築業者の紹介だけするので、建てるところから購入者側でやってくださいというものです。当然建ち上がるまで家賃が発生しませんが、一部ローン金利を負担しなければならず、資金力が必要ですし、建築業者のリスク（倒産や工事遅延）を抱えることになります。その分、業者の取り分が抑えられるので、利回りは建売よりもプラス1%くらいになるようです。
しかしながら、土地先行型を手掛けている業者は個人でやっているような信用面で心配な会社か、そこそこの規模だけれども利回りが建売とほとんど変わらないような業者しかなく、難しいかなと判断しました。また本業が建設関係なので、自分でとも考えたのですが、まだ経験不足なのである程度経験してからチャレンジしようと思っています。
そうなると残りは中古ということになります。売られている物件の多くは耐用年数切れの築古物件なのです。築古の物件は物件の入れ替えが必須なので良く出回っているんだと思います。築古物件のメリットは短期間で減価償却を取れることですので、本業の年収の高い人が節税目的でやるのには適していますが、私くらいの年収では当てはまりません。最悪の場合、減価償却が切れたのに売るに売れず、持ち続けても金利が高いの残債が減らないということになります。
従いまして、まずは耐用年数の残っている中古物件を狙っていこうと思いました。想定していた金融機関は、オリックスか、できれば地銀で行きたいな、と思っていたのですが、途中からスルガ銀行が融資を再開しオリックスに近い条件を出してきたので、スルガも候補に入れる様にしました。
結局買ったのは？
築年数以外の条件としては、首都圏の物件であることと、5000万程度のこぶりの物件にする（最初なので）ということです。また、可能であれば土地勘のあるところにしたいと思っていました。
そして最終的に買ったのは、約5000万円の東京都内のファミリータイプのRCの物件です。築年数は31年で駅からはバスになりますが、バス便も多く付近は最近の再開発が行われている地域です。最寄り駅は自宅と同じで、家からも近く、家賃はほぼ底値で、室内のリフォームもほとんどの部屋でやられている状況で、修繕としても屋上防水くらいかなという物件です。
融資は、まず近所の地銀と都銀に打診して、地銀の担当者さんは耐用年数越えの融資の交渉を頑張ってくださったのですが、結果は1棟目ということで耐用年数内という結論になってしまいました。金利は1.1%くらいだったので、売却前提で買ってもいいかなとも思ったのですが、最初からキャッシュフローが出ないのはしんどいかなと思っていったん断念しました。
丁度あきらめかけたころ、スルガ銀行にダメもとで打診してみました。当時スルガ銀行は融資を再開したばかりで、まだ融資は出ないとか、業者を選んでいるとかいろいろうわさがありましたが、意外にも融資に積極的でお願いしてみることにしました。
不祥事があった関係で審査は厳しく、必要書類も多かったのですが、無事審査を通過し、融資期間は(60-築年数)で、金利は1.6%の好条件を引き出すことができました。金利は東京都内ということと、保有金融資産が物件価格を上回っているということが評価されたようです。
初期費用は1000万円ほどかかってしまいましたが、月々約40万円の家賃収入に対して、返済額は約16万円ですので、まずまずではないかとおもいます。
今後の戦略は？
本当は法人を作って買いたかったのですが、会社の副業規定とスルガが法人に融資しないということがネックで結局個人で買いました。
報酬を出さない形であれば、法人を作っても問題ないですし、妻の会社が副業規定がないということを知りましたので、次回は法人で行きたいと考えています。
また、融資は新設法人に出してくれるところなので、オリックスが候補になると思うのですが、金利と手数料が高いので、地銀か信用金庫で行けないかなと思っています。なお、信金はつながりが大事と聞きますので、信金とのつながりづくりのために、給与振込口座を信金にしました。
拡大のためにはキャッシュが必要になってきますので、不動産、FX、本業からのキャッシュを蓄積して次に備えようと思います。
不動産価格は下がってきたという話もちらほら出てくるようになりました。過去のデータからは、株価に半年くらい遅れて変動するそうです。
株価は引き続き上昇すると思いますので、株式運用を主軸にしつつも、物件価格を見ながら株式運用も織り交ぜで、キャッシュの拡大を図って次の備えようと思います。
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